Paap huuraktie: de rechtszaak

Zoals in het vorige Kleintje reeds aangekondigd, vond op dinsdag 31 mei de rechtszaak plaats van de Stichting Hertoghuizen tegen de Vereniging Papenhulst Blijft!. Ofwel de huisbaas tracht via de rechter haar gelijk te krijgen door een protesterende huurder tot de orde te roepen. Zoals bekend weigert de Paap al sinds 1 juli 1993 de huurverhoging van 5,5% te betalen, een aktie die nog steeds wordt volgehouden. Plotsklaps lag de dagvaarding in de bus en Hertoghuizen eiste onmiddellijke betaling van de achterstallige huur en ontbinding van het huurkontrakt. Natuurlijk kwam De Paap niet onvoorbereid op de rechtszitting. Na enig geharrewar met de rechter, die duidelijk alleen was ingesteld op hamerstukken en jaknikkende 'verdachten', kon het volgende verweerschrift worden voorgelezen voor een volle zaal Paapbewonersters en een tot blijdschap stemmende grote hoeveelheid sympatisantes.

VERWEER 31 MEI 1994 VOOR HET KANTONGERECHT TE 'S-HERTOGENBOSCH
De Vereniging Papenhulst Blijft! bestrijdt dat er sprake is van ernstige wanprestatie door de Vereniging en dat er gronden, feiten en middelen zijn die aanleiding zouden geven tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen haar en de Stichting Hertoghuizen.

Een korte geschiedenis ter inleiding:
In de loop der jaren heeft de bewonersorganisatie van Papenhulst 26 verschillende huisbazen gekend: ten tijde van de kraak (17 april 1978) hadden de bewoners van doen met de Broeders der Barmhartigheid, de toenmalige eigenaresse van het pand en de huurder van het pand Jonker Fris (jamfabriek uit Heusden). In het voorjaar van 1980 werd de Paap, na twee jaar druk aangekocht door de Gemeente Den Bosch.
Er zijn toen rechtstreekse onderhandelingen met gemeentebestuurders en -ambtenaren begonnen; in eerste instantie met de afdeling Grondzaken.
In 1981 is de Vereniging Papenhulst Blijft! opgericht. Vanaf de verbouw-onderhandelingen (samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Den Bosch, 1985) en sinds de verbouw van het pand heeft de Vereniging Papenhulst Blijft! van doen met het Gemeentelijk Woning Bedrijf. De Vereniging Papenhulst Blijft! heeft sinds 1987 een huurcontract met aanvankelijk het Gemeentelijk Woning Bedrijf en later met de Stichting Hertoghuizen. De Vereniging Papenhulst Blijft! heeft op haar beurt zelfstandige contracten met haar leden/huurders. Beide contracten zijn indertijd goedgekeurd door de gemeenteraad van Den Bosch. De huurbaas van de Vereniging Papenhulst Blijft! is sinds januari 1993 geprivatiseerd en heet nu Stichting Hertoghuizen. Dit betekent dat de Vereniging Papenhulst Blijft! officieel niets meer met de gemeente of overheid te maken heeft maar met een particuliere onderneming die huizen verhuurt.
Tot zover een korte geschiedenis.
Nu de dagvaarding en ons antwoord daarop.
- De Stichting Hertoghuizen stelt dat er een betaling plaats had moeten vinden van f10.744,92 per maand vanaf 1 juli 1993 tot en met 30 april 1994. Omgerekend komt dit neer op een bedrag van f107.449,20.
Hiervan zou een bedrag van f5.601,60 niet voldaan zijn, m.a.w. een percentage van 5,2%, een gering deel dus van het totaal.
Een deel wat bovendien betrekking heeft op de verplichte huurverhoging vanaf juli 1993, een huurverhoging die de Vereniging Papenhulst Blijft! bestrijdt.
- Tevens heeft de Vereniging Papenhulst Blijft! het bedrag van de huurverhoging gereserveerd, mocht onverhoopt blijken dat onze gerechtvaardigde opstelling niet erkend zou worden.
- Begin 1993 heeft de Vereniging Papenhulst Blijft! schriftelijk de Stichting Hertoghuizen uitgenodigd voor een overleg over de toen verwachte huurverhoging van juli 1993; een en ander op basis van het Besluit Beheer Sociale Huursector waarin aangedrongen wordt op overleg tussen huurder en verhuurder, o.a. in zake het beleid t.a.v. de huurprijs.
Op 18 maart 1993 vond een gesprek plaats tussen de Vereniging Papenhulst Blijft! en de heren Hobo (directeur van de Stichting Hertoghuizen) en Smelt, (juridisch adviseur van de Stichting Hertoghuizen).
Zij deelden mee dat die huurverhoging 5,5 procent zou zijn en dat deze zou gelden voor het totale woningbezit van Stichting Hertoghuizen. Dit in tegenstelling tot enkele andere woningbouwstichtingen in Den Bosch die een iets lager percentage zouden aanhouden. Dit zou te maken hebben met de hoogte van de ABR (Algemene Bedrijfs Reserve) van de Stichting Hertoghuizen. De ABR van de Stichting Hertoghuizen is leeg, zeggen ze, en dat is voor hen het motief om deze drastische huurverhoging door te berekenen. Met andere woorden: de huurders van de woningen van de Stichting Hertoghuizen draaien op voor de kosten van de privatisering van het GWB naar de Stichting Hertoghuizen.

- De Vereniging Papenhulst Blijft! heeft binnen de daarvoor bestemde tijd bezwaar aangetekend tegen de huurverhoging bij de Stichting Hertoghuizen, de huuradviescommissie en op mondeling advies van de voorzitter van de huuradviescommissie bij de staatssecretaris van VROM. Het bezwaar bij de staatssecretaris loopt nog.
- Bovendien is de Vereniging Papenhulst Blijft! in overleg getreden met de Stichting Hertoghuizen teneinde beider doelstellingen te realiseren te weten: de Stichting Hertoghuizen wil goede en betaalbare huisvesting realiseren voor huishoudens met een lager- of middeninkomen; de Vereniging Papenhulst Blijft! wil zorg dragen voor volwaardige en betaalbare huisvesting voor mensen met de laagste inkomens. Gezocht wordt naar samenwerkingsmogelijkheden om iets aan de woonlastenproblematiek te doen. Dit heeft geleid tot de voornemens om
ten eerste een gezamenlijk artikel in de Huurderskrant van de Stichting Hertoghuizen te schrijven;
ten tweede gezamenlijk een discussiebijeenkomst/forum te organiseren met als thema "woonlastenproblematiek".
Op 5 april jl. vroeg de Stichting Hertoghuizen de Gemeenteraad van Den Bosch schriftelijk om aandacht en actie voor de woonlastenproblematiek.

Wat betreft de huurverhoging: op 25 maart, via een interview op de lokale radio, deelde de Stichting Hertoghuizen mee welke stappen zou zouden ondernemen richting Vereniging Papenhulst Blijft! in verband met de ontstane minimale huurachterstand.
Opnieuw heeft de Vereniging Papenhulst Blijft! toen een voorstel voor vervolgoverleg gedaan inzake deze kwestie.
Uiteindelijk viel op 25 april jl. een dagvaarding op de deurmat.

De Vereniging Papenhulst Blijft! is verbijsterd over de ontvangen dagvaarding en in het bijzonder over de daarin gestelde beschuldiging van ernstige wanprestatie. Gezien de aard van het overleg tussen de Stichting Hertoghuizen en de Vereniging Papenhulst Blijft! heeft de Vereniging minstens verwacht dat de Stichting Hertoghuizen zich zou onthouden van dit soort praktijken en de beslissing van de staatssecretaris op het bezwaarschrift zou hebben afgewacht.
Bovendien is in het huurcontract uitdrukkelijk een clausule opgenomen die de mogelijkheid geeft om een zgn. arbitragecommissie in te stellen. Hiervan heeft de Stichting Hertoghuizen geen gebruik gemaakt.

Daarnaast is het stuitend om te merken hoe de Stichting Hertoghuizen haar verantwoordelijkheden ten aanzien van de in het Besluit Beheer Sociale Huursector voorgeschreven overlegprocedure tussen huurders en verhuurder via een achterdeur, nl. een civiele procedure, probeert te ontlopen. Hoewel het Besluit niet direct op onze situatie van toepassing is, kun je wel stellen dat er een overeenkomstige werking vanuit kan gaan aangezien de inzet eveneens een huurverhoging en de wijze waarop deze gefinancierd wordt is. De Stichting Hertoghuizen kan immers zelfstandig besluiten om de trendmatige huurverhoging van 5,5% in meer of mindere mate door te berekenen aan huurder.
Ten gevolge van de al jaren aan de gang zijnde bezuinigingen en snoeioperaties (het afwentelen van economische crisisverschijnselen op de 'zwakkeren', de overtolligen en ongeorganiseerden) hebben we nu te maken met een dramatische aanval op hun inkomenssituatie. Naast een algemene stijging van de kosten voor levensonderhoud en gemeentelijke lastenverhogingen gaat het in dit geval over de hogere prijzen wat betreft wonen die huurders moeten betalen.
In 1991 en 1992 werden de huren al met 5,5% verhoogd en ook met ingang van 1 juli 1993 wilde de Stichting Hertoghuizen de huur met 5,5% verhogen. Per 1 juli 1994 zal dit wederom het geval zijn.
Wij kunnen en mogen de ogen niet meer sluiten voor de dramatische aanslag die er in gang is gezet op de zelfstandige inkomens van jongeren en studenten, uitkeringsgerechtigden, arbeidsongeschikten, ouderen, kortom mensen met een minimuminkomen. Dit heeft een rechtstreekse invloed op de uitgangspunten van de Vereniging ten aanzien van het aannamebeleid van nieuwe huurders: we hebben ooit afgesproken dat de inkomenssituatie van een individu op geen enkele wijze een rol mag spelen bij het wel of niet hier komen wonen. Dit punt is te beschouwen als een der primaire doelstellingen van de Vereniging Papenhulst Blijft!: goede huisvesting voor mensen met de laagste inkomens.

Zoals gezegd heeft de Stichting Hertoghuizen de keuze om de huurverhoging van 5,5% in mindere mate door te berekenen aan haar huurders. Zeker gezien de doelstelling van de Stichting Hertoghuizen om als woningbouwstichting betaalbare woningen beschikbaar te stellen ligt dit voor de hand. In geval van de Vereniging Papenhulst Blijft! komt daar nog bij dat indertijd de Gemeente 's-Hertogenbosch, te weten het Gemeentelijk Woning Bedrijf, en de Vereniging Papenhulst Blijft! zich gezamenlijk ten doel gesteld hebben om volwaardige en betaalbare huisvesting voor de laagstbetaalden in de vorm van het experiment, goedgekeurd door het ministerie van VROM, te realiseren. Hierbij werd vooruitgelopen op de latere ontwikkelingen van de sociale vernieuwing waarbij gestreefd wordt naar grotere zelfstandigheid en participatie van huurders/bewoners met betrekking tot beheer, onderhoud en toewijzing.

Uit voorgaande blijkt overduidelijk dat er geen sprake is van een ernstige wanprestatie van de kant van de Vereniging en er geheel geen gronden zijn om tot ontbinding van het huurcontract over te gaan. Met andere woorden: de eis is buiten-proportioneel.
- het gevorderde bedrag is de vanaf juli 1993 niet betaalde huurverhoging van 5,5%, vergelijkbaar met een halve maand huur.
- dit bedrag is door de Vereniging Papenhulst Blijft! gereserveerd
- het gevoerde overleg is éénzijdig door de Stichting Hertoghuizen opgeschort of opgezegd, onder andere schriftelijk bevestigd door een brief van 20 mei j.l.
- de procedure bij VROM is niet afgewacht door de Stichting Hertoghuizen
- de inzet van het geschil wordt door de Stichting Hertoghuizen onderkend middels de brief van Hobo aan de Gemeenteraad van Den Bosch.
- de eigen verantwoordelijkheid van de Stichting Hertoghuizen blijft buiten beschouwing
- wat betreft de eisen onder MITSDIEN: het is duidelijk dat er slechts sprake is van één gedaagde, te weten de Vereniging Papenhulst Blijft! Er is geen sprake van wanprestatie geleverd door meerdere gedaagden en meerdere gedaagden zijn dan ook niet te veroordelen tot wat dan ook. De Vereniging Papenhulst Blijft! concludeert derhalve dat er geen verzoek om vonnis ligt.

Mocht u de Vereniging Papenhulst Blijft! desondanks toch in het ongelijk stellen en tevens de eisen toekennen dan verzoek ik u om een termijn van overdenking van een maand.

De Vereniging Papenhulst Blijft! maakt hierbij tevens gebruik van haar recht op het formuleren van een tegeneis:

- de Vereniging eist dat de Stichting Hertoghuizen de opschortende werking van het bezwaar van de Vereniging bij de staatssecretaris erkent
- tenminste intrekking van de aangezegde huurverhoging van juli 1993
- hervatting van het overleg tussen de Stichting Hertoghuizen en de Vereniging ten aanzien van woonlastenproblematiek in Den Bosch, bij voorkeur met deelname van huurders van andere woningen
- dat Stichting Hertoghuizen op zo'n kort mogelijk termijn een interne structuur vormgeeft die een daadwerkelijke inspraak van haar huurders mogelijk maakt en garandeert
- dat Stichting Hertoghuizen daadwerkelijk invulling geeft aan het begrip sociaal verhuurderschap in samenspraak met haar huurders.
Vereniging Papenhulst Blijft!

Stichting Hertoghuizen heeft tot 12 juli de gelegenheid op dit verweerschrift van de Paap te antwoorden, waarna de Paap weer gelegenheid krijgt te reageren op het antwoord van de huisbaas. De Paap zal derhalve nog diverse malen de rechter tegenover zich vinden. Overigens kon bovenstaande verklaring nog worden voorgelezen voor een volle zaal, maar de rechter liet al weten het 'niet nodig te vinden dat er weer een hele zaal vol sympatisanten/tes meekomt', zodat het verloop van de volgende rechtszitting nog onduidelijk is. Wat wel duidelijk is, is dat de Paap sterke argumenten heeft voor de weigering van de huurverhoging en dat het met Hertoghuizen nog wel eens een stevige diskussie kon worden.
Na afloop van de rechtszaak vond er in De Bunker een perskonferentie plaats, wat resulteerde in een niet onaardig stuk in De Volkskrant en een bericht in het Brabants Dagblad. Het stuk uit De Volkskrant nemen we hieronder ook (gedeeltelijk) over. Het verscheen in de krant van woensdag 1 juni, onder de kop "Voor 'De Paap' is weigeren van huurverhoging principiële zaak". "Het klassicistische gebouw is al vijftien jaar een monument van de Bossche tegencultuur: Papenhulst 26, een voormalig klooster (nee hoor: een ziekenhuis, kleintje) van de Broeders van Barmhartigheid, ook wel De Paap genaamd. Na een bittere strijd met de religieuze orde, die jaren duurde, wisten krakers het pand aan het einde van de jaren zeventig van sloop te redden. De gemeente kocht De Paap, knapte het op en verbouwde het tot een 'leefcomplex' met werkplaatsen, ateliers en wooneenheden voor studenten en minima. De veertig bewoners van de Paap moesten sindsdien voor hun verworvenheden vechten, en geregeld waren er conflicten tussen de autoriteiten en de Vereniging Papenhulst Blijft! Dinsdag stonden de bewoners voor het kantongerecht in Den Bosch, omdat de woningbouwstichting Hertoghuizen het huurcontract met hen wil laten ontbinden en er opnieuw een ontruiming dreigt. De bewoners van De Paap weigeren sinds juni vorig jaar een huurverhoging van 5.5% te betalen, en voor de woningcorporatie is nu de maat vol. (grappig dat de Volkskrant onze leus nu in de mond van Hertoghuizen legt, kleintje). De ruim vijfduizend gulden die de bewoners van het complex schuldig zijn aan de stichting Hertoghuizen, staan veilig op een aparte bankrekening. Het is dus geen kwestie van niet kunnen, het is een kwestie van niet willen. 'Inderdaad,' beaamt een van de Paapbewoners dinsdag op een persconferentie in De Bunker, een alternatief café dat domicilie houdt in de kelder van het gebouw. 'De bewoners van de Paap moeten zien rond te komen van een studiebeurs, van de bijstand of een AOW-uitkering. Hun inkomenspositie wordt door het beleid van het rijk jaar na jaar stelselmatig ondergraven. Anderzijds stijgen de lasten almaar. In 1991 en 1992 waren er al forse huurverhogingen. Die hebben we nog betaald, maar de limiet is nu voor ons bereikt.'
De huurders betalen de stichting Hertoghuizen maandelijks
bijna elfduizend gulden. Voor het beheer en onderhoud van het karakteristieke pand zorgen ze zelf. "We hebben altijd de instelling gehad dat iedereen in de Paap zou moeten kunnen wonen, ongeacht het inkomen. Die doelstelling komt door de huurstijging en het uitkleden van de huursubsidie in gevaar. In die zin is dit conflict daarom voor ons een principiële zaak."
De bewoners van de Paap hopen dat hun weigeren de jaarlijkse huurverhoging te betalen de opmaat is tot massaal verzet van Bossche huurders tegen de landelijke en lokale huisvestingspolitiek. (...) Bij de woningbouwvereniging was dinsdag niemand voor commentaar beschikbaar." Tot zover delen uit het stuk in De Volkskrant van 1 juni 1994.
Op de komende ledenvergadering van de Vereniging Papenhulst Blijft! zal het besluit genomen moeten worden of ook de aangekondigde huurverhoging (van wederom 5,5%) van 1 juli 1994 geweigerd gaat worden. Duidelijk is dat voor bewonersters van de Paap de huurstrijd, in de brede zin van het woord, nog lang niet afgelopen is. In de komende Kleintjes zal er dan ook zeker nog aandacht aan besteed (moeten) worden!!
Voor meer informatie, steunbetuigingen, tips en opmerkingen: Vereniging Papenhulst Blijft!, Papenhulst 26, 5211 LC Den Bosch. Telefoon (073) 136921, of via het algemeen aktie- en informatienummer: (073) 136927.

Dit artikel is verschenen in Kleintje Muurkrant nr 274, 11 juni 1994