Niet betaalde huurverhoging

Hieronder hebben we de reactie overgetiept van Stichting Hertoghuizen op het verweer van de Vereniging Papenhulst Blijft! (zie Kleintje 274). Daarachter hebben we de reactie van de Paap gezet. Hierop mag Hertoghuizen nog een keer reageren (tot 4 oktober 1994 hebben ze de tijd) en dan is het wachten op de beslissing van de rechter...

De onderhavige procedure betreft inderdaad de door gedaagde verschuldigde, doch niet betaalde, huurverhoging van 1 juli 1993.
Gedaagde bestrijdt de hoogte van dit bedrag niet zodat er wat dit betreft geen discussie is. Gedaagde heeft weliswaar een zeer lange conclusie van antwoord genomen met veel bijlagen, maar het betreft hier louter een emotioneel/politiek verweer en geen juridisch verweer, hetgeen dus bij de politiek en niet bij de rechter thuishoort.
Eiseres wil hier dan ook slechts beknopt op ingaan.
De vereniging Papenhulst is inderdaad een strijdbare vereniging met zeer strakke politieke idealen.
Reeds bij de onderhandelingen over het huurcontract bleek dit.
Dit overleg heeft enige jaren geduurd, waarbij gedaagde zeer uitgesproken politieke ideeën had die zeer fors afweken (en nog afwijken) van de huidige wetgeving.
Concreet wat betreft de onderhavige situatie stelde gedaagde bij de onderhandelingen over het huurcontract, ten aanzien van de huurprijs, dat deze niet gerelateerd mocht worden aan het object (het gehuurde) maar aan de inkomsten van de mensen.
Dit was en is principieel nooit de keuze van de regering en parlement geweest.
De toenmalige en huidige regeling ging en gaat nog steeds uit van een relatie tussen hoogte van de huur en het object (stichtingskosten e.d.).
Bij de onderhandelingen heeft de gemeente, als toenmalige eigenaresse, dit uitgangspunt van gedaagde verworpen omdat dit uitgangspunt, als zijnde in strijd met de wettelijke regels niet te accepteren was.
Wel heeft de gemeente destijds een zeer forse objectsubsidie toegekend om de aanvangshuur (slechts fl. 222,10 per kamer) zo laag mogelijk te houden.
De overheid gaat dus uit van een object huurprijs waarbij de huursubsidie als instrument gehanteerd wordt om woningen met bepaalde prijzen voor bepaalde doelgroepen toegankelijk te houden.
In casu waren de huurprijzen per kamer per 1 juli 1993 nog slechts fl. 268,10. Waar vindt men een mooie kamer in een groot gebouw met een gemeenschappelijke ruimte en een gigantische tuin in de binnenstad vandaag de dag voor die prijs? De huurprijzen zijn ook nog zo laag dat ze onder de minimumgrens liggen van de huursubsidie. Gedaagde is dus wel de laatste om te moeten klagen!
Los van het feit dat de huurverhoging juridisch verplicht is, meent eiseres dat gedaagde dus ook inhoudelijk geen recht van klagen heeft.
Gedaagde misbruikt eiseres om politiek, stedelijk en wellicht landelijk, te ageren tegen het volkshuisvestingsbeleid van de overheid.
Gedaagde heeft uiteraard het recht hier tegen te protesteren, maar moet dit doen bij de instanties die dit beleid vaststellen, nl. de overheid en niet de verhuurder die dit beleid dient uit te voeren.
Juridisch is er feitelijk geen inhoudelijke discussie:
1. De overheid gaat uit van object huurprijzen en niet van subject huurprijzen zoals gedaagde wenst.
2. In bijlage 4 van de conclusie van antwoord zegt de huurcommissie terecht dat de huurverhoging van rechtswege bepaald is (art 18 HPW) en dus geen onderwerp van overleg tussen verhuurder en huurder kan zijn.
3. Volgens de nieuwe wettelijke regeling kan een verhuurder bovendien, voor zover huurprijzen niet wettelijk zijn vastgelegd, zelf de hoogte van de huurprijs bepalen binnen bepaalde marges, waarbij de huurder van tevoren gelegenheid tot overleg heeft gehad in het kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector, hetgeen ook heeft plaatsgehad met gedaagde.
Eiseres heeft bovendien in het voorjaar van 1993 ook alle huurders uitgenodigd om te praten over het huurbeleid maar gedaagde is toen niet komen opdagen.

De brief aan de staatssecretaris beschouwt eiseres als een poging tot tijdrekken (rente trekken).
De staatssecretaris heeft met de individuele huurverhoging geen enkele bemoeienis, waarbij komt dat de staatssecretaris in het kader van de terugtrekkende overheid zich juist niet meer wil bemoeien met concrete uitvoeringskwesties.
Gedaagde stelt nog aan dat men in overleg verkeert met eiseres over de stijging van de woonkosten in relatie met lagere inkomens.
Eiseres heeft verklaard dat zij zich op zich, evenals gedaagde, zorgen maakt over de ontwikkeling in de volkshuisvesting.
Enerzijds worden subsidies afgebroken en anderzijds gaan mensen met lage inkomens er op achteruit, zodat bepaalde woningen moeilijk bereikbaar worden voor doelgroepen van woningcorporaties. De forse verhoging van de rioolbelasting vindt eiseres, evenals de collega-corporaties in 's-Hertogenbosch, een slechte zaak.
Gedaagde wenst een debat met de lokale politiek over dit onderwerp.
Eiseres heeft verklaard dat als dit van de grond komt, zij zeker ook haar mening hier over wil geven.

Deze algemene politieke discussie staat echter volledig los van de concrete verplichte huurverhoging ten aanzien van gedaagde, zodat eiseres ten deze niet misbruikt wenst te worden.
Tenslotte merkt eiseres ten overvloede op dat het beslist niet zo is dat eiseres zo maar plotseling is gaan dagvaarden. Pas nadat aanmaningen en een ingebrekestelling geen resultaat hadden is eiseres tot dagvaarden overgegaan
Met conclusie tot persistit !
Conclusie van antwoord in reconventie
Eiseres, thans gedaagde, wenst als hun herhaald en ingelast te zien beschouwd hetgeen zij bij repliek in conventie heeft gesteld.
Alle door gedaagde, thans eiseres, geformuleerde eisen zijn, feitelijk politieke wensen die buiten deze procedure staan.
1. Bij repliek in conventie heeft gedaagde al uiteengezet dat de staatssecretaris niet gaat over individuele huurverhoging tussen een corporatie en huurder.
2. De eis tot intrekking van de huurverhoging raakt kant noch wal.
3. Of de ene partij met de andere partij wil overleggen is iets wat die partijen zelf bepalen en is geen onderwerp van een kantongerecht procedure.
4/5 Stichting Hertoghuizen voldoet volledig aan de wettelijke normen waarbij ook hier geldt dat dit geen juridische discussie is.

Gedaagde wijst de vorderingen van eiseres dan ook zonder verder commentaar als volstrekt irrelevant van de hand.
Met conclusie dat het UEA moge behagen eiseres in haar vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans deze te ontzeggen, met veroordeling van eiseres in de kosten van dit geding, waaronder begrepen salaris voor gemachtigde van gedaagde.

De Paap schreef hier het volgende kommentaar op:

Kenmerk: 5323 \CV EXPL 94-2751 zittingsdatum 9 augustus 1994
Stichting Hertoghuizen vs Vereniging Papenhulst Blijft!

Reactie Vereniging Papenhulst Blijft! op repliek St. Hertoghuizen.

Eiseres voert aan dat gedaagde een emotioneel/politiek verweer en geen juridisch verweer heeft gevoerd, waarna eiseres de politieke idealen van de gedaagde, Vereniging Papenhulst Blijft!, toelicht aan de hand van standpunten van de Vereniging, welke de Vereniging heeft ingenomen tijdens de onderhandelingen tussen Gemeente den Bosch en genoemde Vereniging rond de totstandkoming van het huurcontract (1978-1985). Eiseres voert aan dat de Vereniging bij de onderhandelingen persisteerde in de opvatting dat er geen objecthuurprijs berekend zou moeten worden, maar een aan het inkomen van huurder gerelateerde huurprijs.
Echter, de Vereniging is in overleg met Gemeente en het Gemeentelijk Woningbedrijf uiteindelijk gekomen tot een samenwerkingsovereenkomst, een huurovereenkomst Verhuurder / Vereniging, alsmede een modelhuurcontract Vereniging/huurder. De hoogte van de huur in het huurcontract tussen verhuurder en Vereniging, resp. tussen de Vereniging en haar huurders/leden is gebaseerd op de objecthuurprijs. De Vereniging bestrijdt dat zij na de totstandkoming van deze overeenkomsten nadere eisen gesteld heeft om genoemde overeenkomsten te wijzigen.

Emotionele uitingen van eiseres, waaruit geconcludeerd kan worden dat de kamerprijzen (kale huur) in grote gebouwen met een tuin in de binnenstad van den Bosch zelfs te laag zijn (fl. 268,10) voor huursubsidie, zijn naar mening van gedaagde sterk suggestief. Alhoewel een uiting als deze uiteraard een indicatie biedt hoe in de wereld van de sociale verhuurders, in dit geval Stichting Hertoghuizen gedacht wordt over betaalbare huren en het (gewenste?) gebruik van huursubsidieregelingen. Dit alles terwijl het beleid van de rijksoverheid er niet alleen op gericht is om het gebruik van de individuele huursubsidie zoveel mogelijk terug te dringen, doch bovendien het gebruik van deze regeling zoveel mogelijk te voorkomen.
Tevens vergeet eiseres volledigheidshalve te vermelden dat de stichtingskosten van het gehuurde relatief laag zijn te noemen doordat met volledige goedkeuring van Gemeente den Bosch en het toenmalige Gemeentelijk Woningbedrijf 15 bewoners gedurende de verbouw wekenlang volledig (40 uur per persoon per week) gewerkt hebben. Door deze zelfwerkzaamheid konden de stichtingskosten aanzienlijk naar beneden worden bijgesteld. Aangezien de huur gebaseerd is op de stichtingskosten, ligt het nogal voor de hand dat de huur "laag" genoemd wordt. De zelfwerkzaamheid van bewoners wordt nu door eiseres achteraf gebruikt om aan te tonen dat de huren naar boven bijgesteld dienen te worden.

Eiseres stelt enerzijds dat zij het overheidsbeleid dient uit te voeren, anderzijds geeft eiseres aan dat zij, voor zover de huurprijzen niet wettelijk zijn vastgesteld, zelf de hoogte van de huurprijs binnen bepaalde marges kan bepalen. Waarbij de huurder van te voren gelegenheid tot overleg heeft gehad in het kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), hetgeen ook heeft plaatsgevonden met gedaagde. Eiseres vervolgt dat in het voorjaar van 1993 ook alle huurders uitgenodigd zijn om te praten over het huurbeleid maar gedaagde is toen niet komen opdagen.
Gedaagde wijst erop dat eiseres in haar repliek uitdrukkelijk aangeeft dat naar mening van eiseres het vaststellen van de huurprijs van het door gedaagde gehuurde onder de competentie van eiseres valt, immers er heeft "overleg" plaatsgehad in het kader van het BBSH, ook met gedaagde;
Gedaagde wijst erop dat eiseres in tegenstelling tot het bovenstaande in haar repliek bovendien uitdrukkelijk aangeeft dat het vaststellen van de huurprijs van het door gedaagde gehuurde van rechtswege bepaald is en dus geen onderwerp van overleg tussen huurder en verhuurder kan zijn.
Gedaagde stelt voorts vast dat voor eiseres het voeren van overleg in het kader van het BBSH (met in het onderhavige geval als inzet de hoogte van de huurverhoging) blijkbaar identiek is aan vrijblijvend "praten over het huurbeleid". Niet eiseres maar gedaagde heeft (maart '93) het initiatief genomen voor een overleg terzake, door eiseres werd op 18 maart 1993 echter aan gedaagde mondeling medegedeeld wat het besluit van eiseres met betrekking tot de huurverhoging 1993 inhield. Eiseres bestrijdt dit niet evenzo bestrijdt eiseres niet het verweer van gedaagde dat deze stijging gemotiveerd is door bedrijfseconomische motieven (Algemene Bedrijfs Reserve). Gedaagde stelt dat de ABR inmiddels met 9 miljoen gestegen is.

Gedaagde bestrijdt voorts de sterk eenzijdige benadering van eiseres, het voeren van overleg in kader van het BBSH staat in het teken van het komen tot een vorm van overeenkomst tussen partijen; het "praten" over huurbeleid, of dat nu geschiedt voor "alle huurders" tegelijk of voor huurders van een complex separaat, is geen overleg zoals bedoeld in het BBSH. Ten hoogste kan zo'n bijeenkomst als voorlichtingsbijeenkomst geduid worden. Er is eens een informatie-/voorlichtingsbijeenkomst geweest, maar het besluit van eiseres stond niet ter discussie en was niet onderhandelbaar. Vandaar dat gedaagde bestrijdt dat eiseres conform het gestelde in de BBSH overleg heeft gevoerd met haar huurders, informeren is uitdrukkelijk geen overleggen.

Eiseres stelt voorts dat in het onderhavige geval door gedaagde bezwaar dient te worden aangetekend bij de rijksoverheid; anderzijds veroordeelt eiseres handelwijze van gedaagde als deze laatste gebruik maakt van haar recht om bezwaar aan te tekenen; eiseres concludeert dat er dan sprake is van "tijdrekken" of "rente trekken".
Gedaagde heeft bezwaar aangetekend tegen de opgelegde huurverhoging, ook bij het Ministerie van VROM. Gedaagde wil immers gebruik maken van de juridische mogelijkheden welke in dit land bestaan.

Eiseres wijst in haar repliek voorts op de terugtrekkende overheid en op de stijgende woonlasten voor de huurders. Gedaagde wijst erop dat het begrip terugtrekkende overheid tevens opgevat dient te worden als een afkopende overheid aangezien de terugtrekking van de rijksoverheid gepaard gaat met een afkoopsom voor betrokken woningcorporaties, dus ook voor eiseres.
Eiseres verklaart tevens bezorgd te zijn over de woonlasten en de sociale gevolgen van inkomensachteruitgang, subsidievermindering enz. Met name richt eiseres zich dan op de rioolbelasting. Dit terwijl eiseres zelf aangeeft dat zij zelf de hoogte van de huurprijs kan bepalen, binnen bepaalde marges, waarbij de huurder van te voren gelegenheid tot overleg heeft gehad in het kader van het BBSH. De poging van gedaagde, -gezien het gestelde in haar statuten en in de statuten van eiseres-, om gezamenlijk met eiseres activiteiten te ontwikkelen rondom betaalbare huisvesting, wordt door eiseres eenzijdig afgebroken.

Eiseres stelt voorts dat alle door gedaagde geformuleerde eisen, feitelijk politieke wensen zijn, welke buiten deze procedure staan, en wijst de vorderingen van gedaagde als volstrekt irrelevant van de hand. Gedaagde echter blijft bij het door haar gestelde in het eerste verweer en handhaaft de hierin door haar gestelde tegeneisen. Zij weet zich hierin bovendien gesterkt door de argumentatie van Stichting Hertoghuizen, immers;
1) Deze laatste heeft eerder in haar repliek uitdrukkelijk aangegeven dat er beroepsmogelijkheden bij het Ministerie van VROM bestaan; nu stelt Hertoghuizen dat dat niet zo zou zijn;
2) Het vaststellen van de huurprijs, binnen bepaalde marges, valt onder de competentie van de verhuurder, aldus Hertoghuizen in haar repliek.
3) Hertoghuizen stelt in haar repliek uitdrukkelijk het "overleg voeren" gelijk met "praten over". De Vereniging bestrijdt deze eenzijdige en onjuiste benadering van het begrip overleg; vooral gezien de belangen welke in het geding zijn (positie huurders van Hertoghuizen). Zij beroept zich op de letter en geest van het BBSH.
4/5 De Vereniging heeft niet gesteld dat Hertoghuizen niet aan de wettelijke normen voldoet; alleen dat deze laatste geen invulling gegeven heeft (in gebreke gebleven is) bij het vormgeven van een inspraakstructuur voor haar huurders en geen invulling geeft aan het begrip "sociaal verhuurder".

Tot slot verzoekt Hertoghuizen UEA tevens om de vereniging te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder inbegrepen salaris voor gemachtigde van gedaagde.
Gezien het gegeven dat de belangrijkste inkomsten van de Vereniging bestaan uit de geïnde en af te dragen huurpenningen, verzoekt de vereniging UEA voor het mogelijke geval dat er een voor de vereniging negatieve uitspraak volgt, uitdrukkelijk om een betalingsregeling te treffen voor deze kosten.

Daarnaast werd door de Vereniging Papenhulst Blijft! nog de volgende persverklaring rondgestuurd.

De Vereniging Papenhulst Blijft! (de Paap) in Den Bosch heeft in juli 1993 de opgelegde huurverhoging geweigerd te betalen. Als reden voor dit bezwaar werden de stijgende woonlasten ten opzichte van de achterblijvende (minimum)inkomens aangevoerd. De Paap heeft tegen de huurverhoging bezwaar aangetekend bij de staatssecretaris van Volkshuisvesting.
De staatssecretaris heeft het bezwaar van de Vereniging verworpen. De Paap heeft daarop een beroep bij de minister van Volkshuisvesting ingesteld. Al eerder heeft de huisbaas van de Paap (stichting Hertoghuizen) een procedure bij het Kantongerecht van Den Bosch aangespannen om de Vereniging tot betaling te dwingen. Dit proces van hoor en wederhoor loopt nog. Een uitspraak wordt in september verwacht.
Als logisch vervolg op de akties heeft de Paap besloten ook de huurverhoging van juli 1994 te weigeren. De Paap weet zich in haar beroep ondersteund door de vele honderden huurders die protestkaarten van aktiegroep De Maat Is Vol! naar hun huisbazen hebben opgestuurd. Met deze kaarten wordt geprotesteerd tegen de hoge woonlasten.
Eerdere berichten hierover zijn ondermeer verschenen:
mei 1994 -Kleintje Muurkrant;
mei 1994 -NN;
25 mei 1994 -Brabants Dagblad;
1 juni 1994 -De Volkskrant;
1 juni 1994 -Brabants Dagblad.
Ook de BLOS, Omroep Brabant en Stadsgewest hebben hieraan meerdere keren aandacht geschonken.
Voor meer informatie: Vereniging Papenhulst Blijft! tel. (073)136921.

Dit artikel is verschenen in Kleintje Muurkrant nr 276, 25 augustus 1994